时代邻里明日于港交所上市:市值约为46.8亿港元

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Source微信公众号:IPO Early Know

本次香港上市,时代邻里计划发售约1.62亿股,定价接近4.23-5.8元的新股发行区间高端,融资规模约8.33亿港元,相当于2020年预期市盈率的19.5倍。

在招股说明书中,时代社区表示计划将募集的资金用于:在未来1-3年内,收购具有类似市场地位的物业管理公司和为其业务提供补充服务的物业管理公司,以拓展业务;在未来六个月至两年内,我们将通过购买和升级各类智能设施和基于互联网的系统,用于其物业管理项目和内部管理运营,建设智能社区,提高工作效率、客户服务质量和降低人工成本。在未来六个月到两年内,该公司将通过购买升级硬件和推广移动应用,进一步开发其一站式服务平台。

与保利地产的分拆上市类似,时代中国控股成立于1999年,一直深入珠江三角洲地区从事住宅开发和其他业务,时代邻里是时代中国控股的全资子公司,也是核心业务之一。然而,在物业管理公司被剥离后,时代中国控股将不会保留时代社区已发行股本的任何权益,时代社区将不再是时代中国的子公司。

时代社区主要从事物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务等专业服务。其中,物业管理服务是其主要收入来源。从2016年到2018年,收入约占60%。就综合实力而言,2018年和2019年时代社区在中学公布的100家物业服务企业中分别排名第11位和第13位。

但是,物业管理服务作为其主要收入来源,主要是为母公司时代中国集团提供服务。截至2019年6月30日,由于母公司业务发展强劲,时代中国控股的总资产超过1400亿元。从2016-2018年到2019年上半年,其收入分别占同期管理服务总收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。尽管这一比例逐年下降,但仍处于较高水平。自2019年6月30日起至最后一个实际日期,公司已与时代中国集团和独立客户签订总价值约为4.86亿元的合同,分别为10家和28家物业提供物业管理服务。

总体而言,从2016年到2018年,小区收入从3.73亿元增加到6.96亿元,复合年增长率为36.6%;同期净利润由1010万元增加至6420万元,复合年增长率为78.8%。今年上半年,其收入为4.56亿元,同比增长48.15%。净利润4180万元,同比增长50.7%。

然而,时代社区的现金流波动很大。2016年至2018年,公司经营现金分别为-483.3万元、2330.7万元和11.14亿元。然而,今年上半年,该公司的净经营现金流为负,总流出为8.47亿元,主要用于与时代中国控股公司结算资金。如果公司的扩张在未来不能成功,公司的资本将会承受巨大的压力。

在行业竞争力方面,由于公司主要扎根于大湾区,从2016年到2018年,时代管理物业和邻里管理建筑面积的年均复合增长率分别为16.8%和19.9%,高于100强物业服务企业的年均7.6%和16.8%。同期,其收入和净利润的复合年增长率分别为36.6%和78.8%,高于100强物业服务企业的18.8%和25.6%的平均水平。